ANKARA 7. GENEL İCRA DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ

İLANEN TEBLİĞDİR
NİĞDE
İCRA DAİRESİ
DOSYA NO : 2023 / 47 Talimat
ALACAKLI : GELECEK VARLIK YÖNETİMİ ANONİM ŞİRKETİ
BORÇLU : Murat GÜLTEKİN
KONUSU : Kıymet Takdiri
III. KADASTRO YÖNÜYLE İNCELEME:
Kıymet takdirine konu olan taşınmazın bulunduğu mevkilere gelindi. Yanımda getirdiğim kıymet takdirine konu olan parsellere ait pafta fotokopisini sabit noktalardan hareketle fiili zemine uyguladım. Pafta ile zeminin aynen uyduğunu, keşfin doğru parsellerde yapıldığını tespit ettim. Kıymet takdirine konu olan parseller keşif heyeti ile birlikte gezildi, görüldü. Almış olduğum notlar ve yaptığım değerlendirmeler neticesinde; Niğde İli, Merkez İlçesi, Gümüşler Kasabası, Eski Mahallesi, 583 ada 83 parsel nolu taşınmaz bahçeli ev vasfında; Niğde İli, Merkez İlçesi, Eskisaray Mahallesi, 4074 Ada 3 Parsel nolu ana taşınmaz üzerinde bulunan A Blok 6. Kat 22 BB No.lu Mesken olduğu görülmüştür.
IV. İNCELEMELER ve DEĞERLENDİRMELER:
1. GÜMÜŞLER KASABASI, ESKİ MAHALLESİ, 583 ADA 83 NOLU PARSELİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
* Zemin (Arsa) Özellikleri ve Değeri:
Niğde İli, Merkez İlçesi, Gümüşler/Eski Mahallesi, Köyiçi Mevkii, 583 Ada, 83 No.lu Parselde kayıtlı taşınmazın 2.190,46 m2 yüzölçümlü olduğu, tapuda “Bahçeli Ev” vasfında tescilli olduğu, Ayrık Nizam 2 Kat, konut alanında kalmakta olduğu, bahçe duvarının ve bahçe kapısının olduğu, yola cephesinin olduğu, taşınmazın meskûn mahal içerisinde olup, cami, okul gibi sosyal alanlara yakın mesafede bulunduğu, elektrik, su, yol, sağlık, eğitim, temizlik ve çöp toplama gibi kentsel kamu hizmetlerinden yararlanabilecek konumda bulunduğu, etrafında muhtelif katlarda yapılaşmaların yer aldığı, parselin dörtgene yakın bir forma ve eğimsiz bir arazi yapısına sahip olduğu, Gümüşler Belediyesi hizmet binası 128 m mesafede kaldığı, ulaşımın kısmen toplu taşıma ve kısmen özel araçlarla sağlandığı mahallinde yapılan keşif ve araştırmalarım neticesinde anlaşılmıştır. Taşınmazın; yeri, konumu, kullanım durumu, cephe ve yönleri, nitelikleri, imar durumu, bahçe kapısı, bahçe duvarı, merkeze ve okul, cami, park gibi kamusal alanlara olan mesafeleri, bölgedeki emsal arsa, konut ve dükkânların değerleri, ulaşım imkânı, ticari faaliyetlerin yoğunluk seviyesi ve tüm olumlu ve olumsuz faktörler dikkate alınarak incelenmiş olup, tüm bu hususlar bir arada değerlendirilerek çevresindeki Serbest Piyasa Emlak rayiç bedellerini oluşturan ekonomik koşullar da göz önüne alındığında 27.11.2025 keşif tarihi itibarıyla metrekare birim değerinin 1.700,00-TL edeceği kanaatindeyim.
Zemin Değeri = Taşınmaz Yüzölçümü x Taşınmaz m² Birim Değeri
Zemin Değeri = 2.190,46 m² x 1.700,00-TL/m² = 3.723.782‬,00-TL edeceği değerlendirilmiştir.
* Yapıların Özellikleri ve Değeri:
Kıymet takdiri yapılan anataşınmaz üzerinde 1 adet çok yıllık kargir ev (parselin kuzey cephesinde), 1 adet 15-20 yılık zemin+normal kattan oluşan betonarme (parselin ortasında) yapı olmak üzere 2 adet yapı bulunmaktadır.
* Kargir Ev: Yapı parselin kuzey cephesinde konumlu olup, çok yıllık ve 27,15 m2 brüt kullanım alanlıdır. Yapılan incelemelerde yapının duvarlarının taş örme, çatısının toprak hezen, dış giriş kapısının ferforje demir doğrama, pencerelerinin PVC/ahşap doğrama olduğu belirlenmiş olup, I. Sınıf B Grubu olup % 40 yıpranma oranı ile %40 imalat eksikliğine sahip olduğu mahallinde yapılan keşiften anlaşılmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2025 yılı IB sınıfı için m² birim fiyatı 3.050,00-TL’dir.
*Betonarme Ev: Yapı parselin orta kısmında konumlu olup, zemin+normal kattan oluşmaktadır. Yapının zemin katı salon, hol, mutfak, balkon, WC hacimlerinden; normal katı hol, 2 oda ve banyo hacimlerinden oluşmakta olup, brüt kullanım alanı 98,28 m2, dış giriş kapısı alüminyum doğrama, iç kapıları ahşap doğrama, pencereleri PVC doğrama, ısıtma sistemi sobadır. Yapılan incelemelerde yapıda yangın çıkmış olduğu ve tadilat ihtiyacı olduğu belirlenmiştir. II. Sınıf C Grubu olup % 20 yıpranma oranı ile % 70 imalat eksikliğine sahip olduğu mahallinde yapılan keşiften anlaşılmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2025 yılı IIC sınıfı için m² birim fiyatı 12.400,00-TL’dir.
Yapı Değeri = Yapı Alanı x Yapı m² Birim Değeri x (1-Yıpranma Oranı) x (1-İmalat Eksikliği)
Kargir Ev Yapı Değeri = 27,15m² x 3.050,00-TL/m² x 0,60 x 0,60 = 29.810,70-TL
Betonarme Ev Yapı Değeri = 98,28m² x 12.400,00-TL/m² x 0,80 x 0,30 = 292.481,28-TL
* Taşınmaz Üzerinde Bulunan Ağaçların Değerinin Hesaplanması:
Dava konusu taşınmazın üzerinde bulunan ağaçların değeri T.C. Niğde Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün ağaç bazında hazırladığı “2025 yılı Meyve Ağaçlarının Değer Tespit Cetveli”ne göre hazırlanmıştır. Aşağıdaki tabloda taşınmaz üzerinde bulunan ağaçların cinsi, yaşı, adedi ve toplam değerleri ayrıntılı olarak verilmiştir.
Tablo 2. Dava Konusu 321 Ada 3 Nolu Parsel Üzerinde Bulunan Ağaç Değerleri
CİNSİ YAŞI ADEDİ BİRİM DEĞERİ (TL) TOPLAM DEĞER (TL)
Ceviz 11-12 8 3.489,00 27.912,00
21-30 2 19.266,00 38.532,00
Elma 11-12 6 1.483,00 8.898,00
21-30 2 4.061,00 8.122,00
Erik 11-12 5 1.191,00 5.955,00
Kayısı 21-30 2 2.168,00 4.336,00
Vişne 13-14 2 1.485,00 2.970,00
TOPLAM 27 96.725,00
* Kıymet Takdiri Yapılan Taşınmazın Toplam Değerinin Hesaplanması:
Taşınmazın Toplam Değeri (TL) = Zemin Değeri (TL) + Yapıların Değeri (TL) + Ağaç Değeri (TL)
= 3.723.782‬,00 TL + 322.291,98 TL + 96.725,00 TL
= 4.142.798,98 TL
1. NİĞDE İLİ, MERKEZ İLÇESİ, ESKİSARAY MAHALLESİ, 4074 ADA 3 NOLU PARSELİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
Niğde İli Eskisaray Mahallesi 4074 Ada 3 Parsel No.lu anataşınmaz üzerinde bulunan A Blok 6. Kat 22 BB No.lu Mesken için yapılan incelemeler
* Zemin (Arsa) Özellikleri ve Değeri:
Niğde İli, Merkez İlçesi, Eskisaray Mahallesi, 4074 Ada, 3 No.lu Parselde kayıtlı taşınmazın 965,17 m2 yüzölçümlü olduğu, tapuda “Kargir Apartman ve Arsası” vasfında tescilli olduğu, 1/1000 Ölçekli Niğde Merkez Kent Bütünü Uygulama İmar Planında “Kısmen Bitişik Nizam 6 Kat (B-6), Konut + Ticaret (Zemin Kat= Ticaret), (TİCK) Alanı ve kısmen Ayrık Nizam 3 Kat (A-3), Konut Alanı” olarak planlıdır. Niğde Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 23.10.2025 tarih E-73251290-754-132258 sayılı yazısında “Söz konusu taşınmaz üzerinde bulunan A Blok 6 Şubat 2023 tarihli Kahramanmaraş depreminde ağır hasar almasından dolayı yıkılmış” olduğu belirtilmiştir. Kıymet takdiri arsa payı üzerinden yapılmıştır. Ana taşınmazın yola cephesinin olduğu, taşınmazın meskûn mahal içerisinde olup, cami, okul gibi sosyal alanlara yakın mesafede bulunduğu, elektrik, su, yol, sağlık, eğitim, temizlik ve çöp toplama gibi kentsel kamu hizmetlerinden yararlanabilecek konumda bulunduğu, etrafında muhtelif katlarda yapılaşmaların yer aldığı, parselin çokgene yakın bir forma ve eğimsiz bir arazi yapısına sahip olduğu, Niğde Kent Merkezi olarak kabul edilen Niğde Belediyesi ve Niğde Valiliği’ne 466 m mesafede kaldığı, ulaşımın kısmen toplu taşıma ve kısmen özel araçlarla sağlandığı mahallinde yapılan keşif ve araştırmalarım neticesinde anlaşılmıştır. Taşınmazın; yeri, konumu, kullanım durumu, cephe ve yönleri, nitelikleri, imar durumu, bahçe kapısı, bahçe duvarı, merkeze ve okul, cami, park gibi kamusal alanlara olan mesafeleri, bölgedeki emsal arsa, konut ve dükkânların değerleri, ulaşım imkânı, ticari faaliyetlerin yoğunluk seviyesi ve tüm olumlu ve olumsuz faktörler dikkate alınarak incelenmiş olup, tüm bu hususlar bir arada değerlendirilerek çevresindeki Serbest Piyasa Emlak rayiç bedellerini oluşturan ekonomik koşullar da göz önüne alındığında 27.11.2025 keşif tarihi itibarıyla metrekare birim değerinin 45.775,00-TL edeceği kanaatindeyim.
Zemin Değeri = Taşınmaz Yüzölçümü x Hisse Pay/Payda x Taşınmaz m² Birim Değeri
Zemin Değeri = 965,17 m² x 1/32 x 45.775,00-TL/m² = 1.380.645,52-TL edeceği değerlendirilmiştir. 24.12.2025

#ilangovtr Basın no ILN02461608