İstanbul'da konutun amortisman süresi 15 yıla kadar düştü
Konut piyasasında son dönemde kira fiyatlarının yükselmeye devam etmesi, buna karşın konut fiyatlarında reel gerilemenin sürmesi, amortisman sürelerini de önemli ölçüde kısalttı.
Ensonhaber'e değerlendirmelerde bulunan Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle büyükşehirlerde konutun kira geliriyle kendini geri ödeme süresinin son yılların en düşük seviyelerine indiğini söyledi.
Amortisman süresinin, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendi maliyetini kaç yılda karşıladığını gösteren önemli bir yatırım göstergesi olduğunu belirten Özelmacıklı, şu ifadeleri kullandı:
"Şu an için amortisman süresi en kısa olan il İstanbul. Ortalama 15 yıllık bir süreden bahsedebiliriz. Ankara'da bu süre yaklaşık 16 yıl, İzmir'de ise yine ortalama 16 yıl seviyesinde."
İLÇELER ARASINDA FARKLILIKLAR VAR
İlçeler arasında önemli farklılıklar bulunduğunu vurgulayan Özelmacıklı, İstanbul'da Beylikdüzü, Şişli ve Gaziosmanpaşa'nın kısa amortisman süreleriyle öne çıktığını, Beykoz, Kadıköy, Şile ve Sarıyer'de ise sürenin 20 yılın üzerine çıktığını söyledi.
Ankara'da Altındağ, Elmadağ ve Etimesgut'un daha avantajlı olduğunu ifade eden Özelmacıklı, İzmir'de ise Çiğli, Buca ve Bergama'nın yaklaşık 15 yıllık amortisman süresine sahip olduğunu, Urla, Güzelbahçe ve Gaziemir'de ise bu sürenin 20 yıla yaklaşabildiğini belirtti.
"DÖRT YIL ÖNCE 25 YILDI, BUGÜN 15 YILA İNDİ"
Amortisman süresindeki değişime dikkat çeken Özelmacıklı, son yıllarda yaşanan dönüşümü şöyle anlattı:
"Bu süreler yaklaşık dört yıl önce 25 yıllara kadar çıkmıştı. Yaklaşık iki yıl önce 18 yıla geriledi, bugün ise özellikle İstanbul'da 15 yıla kadar düştü."
Bu düşüşün temel nedeninin kira fiyatlarındaki hızlı artış olduğunu belirten uzman isim, konut fiyatlarının reel olarak gerilemeye devam etmesinin de amortisman süresini kısalttığını ifade etti.
"YÜKSEK KREDİ FAİZLERİ KİRALIK KONUTA TALEBİ ARTIRIYOR"
Konut piyasasında arz-talep dengesini etkileyen birçok unsur bulunduğunu söyleyen Özelmacıklı, yüksek kredi faizlerinin vatandaşların ev sahibi olmasını geciktirdiğini belirtti.
"Kentsel dönüşüm projeleri, konut arzının sınırlı kalması ve yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle insanlar kiralık konuta yöneliyor. Bu da kira talebini artırıyor."
"EV SAHİPLERİ ARTIK KİRAYA VERMEKTE DAHA TEMKİNLİ"
Özelmacıklı'ya göre kiraya verilen konutlarda yaşanan hukuki ve mali riskler de yatırımcıların kararlarını etkiliyor.
"Tahliye süreçlerinin uzun sürmesi, kira alacağının tahsilindeki zorluklar ve kiracının ödeme yapmama riski nedeniyle mal sahipleri artık eskisi kadar kolay şekilde yatırım amaçlı konut almıyor."
Kiracı değişimlerinde yaşanan boş kalma süreleri ile taşınmazlarda oluşan yıpranmanın da yatırımın geri dönüşünü etkilediğini belirten Özelmacıklı, kiracıların bazen sözleşme bitmeden taşınmazı boşaltabildiğini, bunun da gelir kaybına neden olduğunu ifade etti.
"AMORTİSMAN HESABINDA GÖRÜNMEYEN MALİYETLER VAR"
Amortisman süresinin yalnızca kira geliri üzerinden hesaplanmasının yanıltıcı olabileceğini dile getiren Özelmacıklı, ev sahiplerinin birçok ek maliyet üstlendiğini söyledi.
"Kira gelir vergisi, emlak vergisi, sigorta giderleri, aidat riski ve taşınmazdaki yıpranmalar dikkate alındığında, 15 yıllık amortisman süresi doğrudan 15 yıl olarak değerlendirilmemeli."
Yılda ortalama bir aylık kira kaybı yaşanabileceğini belirten Özelmacıklı, kira vergisi, bakım-onarım giderleri ve diğer masraflar hesaba katıldığında yatırımın geri dönüş süresinin uzayabildiğini ifade etti.
"BÜYÜKŞEHİRLERDE KONUT HALA AVANTAJLI"
Tüm maliyetlere rağmen konutun yatırım açısından cazibesini koruduğunu belirten Özelmacıklı, özellikle büyükşehirlerde diğer gayrimenkul türlerine göre finansman imkanlarının daha fazla olduğunu söyledi.
"Tüm bu değerlendirmeler dikkate alındığında, özellikle büyükşehirlerde konut yatırımı amortisman süresi açısından hala avantajlı bir konumda bulunuyor."