İstanbul'da satılık daire fiyatlarının artma nedenleri ve ilçe ilçe daire fiyatları

Meliha Balaman / meliha.balaman@ensonhaber.com

Son dönemlerde İstanbul’da artan ev fiyatları yaşam standartlarını zorlarken, bu durum çeşitli sebeplere bağlanıyor.

Ev fiyatlarının son 1 yılda ilçeden ilçeye fark edecek şekilde kimi zaman 3 katına çıkması, birçok ilçenin değerini artırdı.

Gayrimenkul Danışmanlarının yeterli düzeyde ev olmamasına bağladığı yüksek fiyatlar, proje evlere olan talep nedeniyle her geçen gün artmaya devam ediyor.

YENİ GELİŞEN İLÇELERDE 3 KATA KADAR ARTIŞ YAŞANDI

Son dönemlerde İstanbul’daki 39 ilçeden Kartal, Beyoğlu, Maltepe, Bostancı, Kadıköy, Bakırköy gibi oturmuş ilçelerde fiyatlarda büyük bir artışa rastlanmazken, yeni gelişen ilçelerde 3 kata kadar artışlar görülüyor.

Konut fiyatlarındaki artış, pandemi etkisi ve konut yetersizliği başlıkları altında inceleniyor.

PANDEMİ ETKİSİ

Dünyayı saran koronavirüsle birlikte bahçeli evlere artan ilgi, arz talep dengesi bazında incelendiğinde talep olmasına karşın üretim az olduğu için değer kazanıyor.

En çok site içi, sosyal donatısı olan, yeşil alana sahip, çocukların gezebileceği yerlere sahip evlere talebin arttığı pandemi süreci, bahçeli evle teras ev arasındaki farkı yüzde 50’den yüzde 100’e çıkardı.

Gayrimenkul Danışmanı Habib Terk, pandemi etkisini “Parklı siteler ve özellikle bahçeli evler arasındaki fark oldukça yükseldi. Bir teras ev ve bahçe ev arasındaki yüzde 50’lik fark, yüzde 100’e çıktı. 1 milyonluk bahçeli bir ev ve 1 buçuk milyona da teras dubleks vardı.  Daha önce 2 milyona satılabilen bahçeli ev 7 milyona yükseldi fakat aynı dönemde yüzde 50 altındaki teras dubleks 3 kat artmadı. Aradaki makas 2 katına çıktı. Bahçe dubleks 7 buçuk milyona satılıyorsa, teras dubleksler 3 milyon 700 bine satılıyor.” ifadeleriyle açıkladı.

KONUT YETERSİZLİĞİ

Aynı zamanda İstanbul’daki konut stoğunun da eridiğini belirten Habib Terk, fiyat artışlarındaki en can alıcı noktanın arz talep dengesi olduğunu belirterek, “Talep var, arz yok.” sözlerini kullandı.

Yıllık konut ihtiyacı 700 bin olan İstanbul’da eski inşaat karlarının kalmaması nedeniyle büyük proje yapan firmalar dışındaki diğer küçük işler yapan müteahhitler de piyasadan çekildi. Daha önce proje yapan kişi ve kurumların son bir yıldır herhangi yeni bir proje oluşturmaması da konut yetersizliğine neden oldu.

2019 yılında 1 milyon 100 bin konut stoğu varken 103 bin inşaat ruhsatı alındı.

2020 yılındaysa 300 bin civarında inşaat ruhsatı alındı. Haliyle İstanbul’un eriyen konut stoğuyla birlikte 700 bin konut ihtiyacı da karşılanamadı.

İNŞAAT MALZEMELERİNDEKİ FİYAT ARTIŞI

Bu durumu inşaat faaliyetlerinde kullanılan malzemelerin pahalı olmasına da bağlayan Terk, “İnşaat demiri 30 Mayıs 2020’de 3 bin 150 liraydı, 30 Mayıs 2021’de 7 bin 600 liraya yükseldi. Bu da 2.4 katı artış anlamına geliyor. Bu durumda farklı alanlardan da olsa kar için inşaat sektörüne giren bir çok kişi kendisini geri çekiyor.

Kar elde edemeyecekleri işlere kimse girmiyor. Konut stoğu azaldığı için insanlar ev bulamıyor bu da ev fiyatlarını artırıyor. Bir gazeteyi açtığınızda orta sayfalar genelde ev reklamlarıyla dolu olurdu. Şimdi bu sayı çok azaldı.” dedi.

KONUT TALEBİNİN ARTMA NEDENLERİ

Konuta olan talebin bir takım sosyal olgulara göre farklılık gösterebileceği aktarılırken, bunu genel çerçevede 3 maddenin belirlediği görüldü.

1-Nüfus artışı

2-Evlenme ve boşanmalar

3-Evden erken ayrılma

KONUT FİYATLARI HER BÖLGEDE AYNI ORANDA ARTMADI

Anadolu yakasında yeni gelişen ilçelerdeki artışa dikkat çeken Terk, “Çekmeköy’de villa projelerinde 2 buçuk kattan fazla artan yerler var. Bazı ilçeler bazı ilçeler bazı ilçelerle aynı oranda artmadı. Yeni gelişen Sancaktepe, Kurtköy, Pendik gibi yerlerde daha yüksek artış görüldü. Kartal, Maltepe, Bostancı Kadıköy gibi bölgelerde alıcılar olduğu için oturduğu için çok artış olmadı.” açıklamasında bulundu.

Tabi artış durumu yaşı 33 olan bir binayla, yeni yapılan binalarda da eşit olmadı. Gayrimenkul danışmanları, yeni binalardaki artışı 3 kat olarak ifade ederken, eski binalardaki konut fiyatı artışının en fazla 2 katına yükseldiğini belirtti.

Ancak son dönemlerde en çok artışınsa, büyük markaların proje evlerinden kaynaklandığı belirtildi. Yetersizlik ve pandemi etkisine bağlı olarak proje evlerdeki en uygun fiyatlı dairenin 2 milyondan başladığı aktarıldı.

İSTANBUL’DA İLÇE İLÇE SATILIK DAİRE FİYATLARI

İstanbul’da 39 ilçede bir ailenin ya da 2 kişinin yaşayabileceği, ortalama bir yapıya sahip dairelerin fiyatlarının en az 245 bin liradan başlayıp, milyonları aştığı görüldü.

Sizler için İstanbul’da eski binaların da dahil olduğu, aşırı lükse kaçmadan satın alabileceğiniz daire fiyatlarını ve belirli aralıklarını derledik.

Avcılar: 330-570 bin

Bağcılar: 320-550 bin

Bahçelievler: 300-550 bin

Bakırköy: 600-850 bin

Başakşehir: 410-650 bin

Bayrampaşa: 425-560 bin

Beşiktaş: 550-920 bin

Beykoz: 660-950 bin

Beylikdüzü: 245-565 bin

Beyoğlu: 400-760 bin

Büyükçekmece: 420-585 bin

Çatalca: 615-835 bin

Çekmeköy: 380-600 bin

Esenler: 310-550 bin

Esenyurt: 260-580 bin

Eyüp: 365-600 bin

Fatih: 355-700 bin

Gaziosmanpaşa: 255-560 bin

Güngören: 400-665 bin

Kadıköy: 720- 2 milyon 100 bin

Kağıthane: 410- 605 bin

Kartal: 385-600 bin

Küçükçekmece: 225-600 bin

Maltepe: 400-635 bin

Pendik: 350-650 bin

Sancaktepe: 368-750 bin

Sarıyer: 700-1 buçuk milyon

Silivri: 310-530 bin

Sultanbeyli: 276-650 bin

Sultangazi: 258-550 bin

Şile: 780- 2 milyon

Şişli: 450-800 bin

Tuzla: 450-550 bin

Ümraniye: 410-760 bin

Üsküdar: 460- 3 milyon

Zeytinburnu: 500-1 ya da 1 buçuk milyon